自1月1日《民法典》实施以来，“居住权”问题备受社会各界广泛关注。
3月1日，上海地区正式施行《上海市不动产登记若干规定》。新规依照《民法典》的具体要求，将“居住权”纳入不动产登记范围，明确了设立、注销居住权的程序和收件要求，对规范不动产登记行为、方便不动产登记申请、维护不动产交易安全等具有重要意义。
“居住权”是不动产即所有权和土地使用权之外的又一项全新的权利，在《民法典》第二编物权编中独立成章，明确了居住权办理登记的要件、形式以及适用、注销条件，解决了部分应不动产纠纷造成的社会矛盾。
了解“居住权”
《民法典》第三百六十六条至三百七十一条对居住权做出了明确的指示，具体条款如下：
第三百六十六条【居住权人的用益物权】 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条【居住权合同】 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条【居住权的登记要件主义】 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条【居住权流转的禁止性规定及例外】 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条【居住权消灭的情形及注销登记】 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条【以遗嘱设立居住权的法律适用】 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
仔细阅读上述法条后可以明确：居住权必须以书面形式签订合同或订立遗嘱的方式设立，且在有关机构进行登记，按照规定在居住权消灭时也需要完成注销登记。同时，在没有特殊约定的情况下，居住权不得转让、继承。
“居住权”的运用
· 长辈提前将房产过户
有部分家庭为了规避以后可能出现的房产税问题，或希望在子女婚前将不动产交于子女个人名下，想提前把房产过户给子女。但另一方面又担心后期子女在获得房屋所有权之后对自己不予照顾，甚至赶出家门。《民法典》颁布后，在老人将房产过户给子女的同时，为自己设立居住权就可以很好的解决这一隐患。
· 孤寡老人的生活来源
有些孤寡老人丧失了基本的经济来源，晚年的生活质量得不到保障。在这种情况下就可以考虑先为自己设立居住权，再将房产进行售卖。这样即获得了生活来源，同时可以在原有的房屋中居住至寿终。
· 离婚后如何享有“居住权”
首先，在确定结婚前可以以签订《婚前财产协议》的方式约定对方可享有居住权，以降低婚姻破裂时的财产纠纷。
其次，在发生离婚纠纷时，如有婚姻存续期间购买的房产，双方协议约定房屋全部所有权归一方，同时补偿另一方房屋折价款。但实际生活中，可能发生一方无法在约定期限内取得折价款的情况，那么就可以约定一方在取得折价款之前一直享有房屋的居住权这种方式来保障自身的合法权益。
· 保姆等的权益问题
老年人既想子女获得房屋所有权，又希望能让生前对自己尽心尽力照顾的亲戚、保姆等，在老人寿终之后的一段时间内继续居住，设立居住权可使二者得到兼顾。
传家寄语
目前，关于居住权还有许多规则、解释没有出台完善。相信大家和我们一样在设立居住权方面，对可能出现的风险和纠纷存疑。例如买房时是否会买到“空心房”，只有产权没有居住权；是否能够利用居住权解决孩子的上学问题；居住权给出后，房屋产权人是否还拥有居住权等。对于这一系列的疑问和困惑，欢迎广大读者与传家共同学习探讨。
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